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Immobili, Locazioni e Divisioni: Tutto Quello che Devi Sapere

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Gestire questioni legate agli immobili, alle locazioni e alle divisioni può essere complesso, specialmente senza la giusta consulenza legale. In questo articolo, esploreremo i principali aspetti da considerare per tutelare i tuoi diritti e prendere decisioni informate. Che tu sia un proprietario, un inquilino, o coinvolto in una divisione ereditaria, questa guida ti aiuterà a orientarti nelle sfide legali legate al settore immobiliare.

Acquisto di Immobili: Cosa Considerare

  • Verifica della Proprietà: Prima di acquistare un immobile, è fondamentale verificare la situazione giuridica della proprietà, accertandosi che non vi siano ipoteche o vincoli che potrebbero ostacolare la transazione.
  • Contratto Preliminare: Il compromesso è il passo successivo dopo la decisione di acquistare. In questa fase, è consigliabile avere il supporto di un avvocato per garantire che tutte le clausole siano a tuo favore.
  • Rogito Notarile: Il rogito è l’atto finale che trasferisce la proprietà dell’immobile. È qui che tutti gli aspetti legali devono essere definiti e confermati, incluse eventuali servitù o diritti di terzi.

Locazioni: Diritti e Doveri di Proprietari e Inquilini

  • Contratto di Locazione: Un contratto di locazione ben redatto protegge sia il proprietario che l’inquilino. Deve includere dettagli come la durata, l’importo del canone, le modalità di pagamento e le condizioni per il recesso.
  • Rispetto delle Norme: È importante rispettare le normative locali, ad esempio, riguardanti l’adeguamento del canone o la registrazione del contratto. La mancata conformità può portare a sanzioni o alla nullità del contratto.
  • Controversie e Risoluzioni: Le dispute tra proprietario e inquilino sono comuni. Che si tratti di mancato pagamento, necessità di lavori di manutenzione o controversie sull’uso degli spazi, la mediazione o l’intervento legale possono risolvere il problema.

Divisione di Immobili: Come Affrontare una Divisione Ereditaria

  • Divisione Amichevole: La divisione di beni immobili tra eredi può avvenire in modo consensuale, attraverso un accordo che soddisfi tutte le parti coinvolte. In questi casi, è possibile evitare costosi procedimenti giudiziari.
  • Divisione Giudiziale: Se non si raggiunge un accordo, si può procedere con una divisione giudiziale. Questa procedura comporta l’intervento del giudice, che può decidere la vendita all’asta dell’immobile e la distribuzione del ricavato tra gli eredi.
  • Aspetti Fiscali: Le divisioni ereditarie possono avere implicazioni fiscali significative. È essenziale considerare le imposte di successione, le plusvalenze e altre tasse che possono influire sul patrimonio ereditario.

Come Proteggere i Tuoi Diritti con l’Assistenza Legale

  • Consulenza Preventiva: Prima di intraprendere qualsiasi operazione immobiliare o locativa, è consigliabile ottenere una consulenza legale. Un avvocato può aiutarti a evitare errori costosi e a comprendere appieno i tuoi diritti.
  • Contrattualistica Personalizzata: Ogni situazione è unica, e un contratto standard potrebbe non offrire la protezione di cui hai bisogno. La redazione di contratti personalizzati ti consente di affrontare specifiche esigenze e di prevenire controversie future.
  • Risoluzione delle Controversie: In caso di disaccordo, è cruciale avere un avvocato esperto che possa rappresentare i tuoi interessi in tribunale o durante le trattative extragiudiziali.

Conclusione

Le questioni legate a immobili, locazioni e divisioni sono complesse e richiedono attenzione e competenza legale. Se hai bisogno di assistenza in uno di questi ambiti, il nostro studio legale è pronto a offrirti consulenza e supporto per proteggere i tuoi diritti e raggiungere i tuoi obiettivi.

Hai domande sugli immobili, sulle locazioni o sulle divisioni ereditarie? Contatta oggi stesso lo Studio Legale D’Errico per una consulenza personalizzata. Compila il modulo di contatto sul nostro sito. Siamo qui per aiutarti!

Inquilino responsabile per ritardo nella restituzione dell’immobile locato

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La responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell’immobile – disciplinata dall’art. 1591 c.c., norma applicabile anche se il ritardo dipenda dal protrarsi della controversia – ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell’obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all’art. 2948 n. 3 c.c., bensì nell’ordinario termine decennale. Le due obbligazioni previste dall’art. 1591 c.c., inoltre, sono autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda; di valore invece quella avente ad oggetto il maggior danno.
Cassazione civile sez. VI, 06/12/2021, n.38588 Fonte Giustizia Civile Massimario 2022

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Come Tutelare i Tuoi Diritti in Caso di Licenziamento Illegittimo

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Il licenziamento è un evento traumatico che può avere gravi conseguenze sia dal punto di vista professionale che personale. Tuttavia, è importante sapere che non tutti i licenziamenti sono legittimi. In questo articolo, esploreremo cosa fare in caso di licenziamento illegittimo, quali sono i tuoi diritti come lavoratore e come puoi agire per ottenere giustizia.

Cos’è un Licenziamento Illegittimo? Un licenziamento è considerato illegittimo quando non rispetta le norme previste dalla legge o dal contratto collettivo di lavoro. Tra i motivi di illegittimità possono esserci:

  • Assenza di giusta causa o giustificato motivo.
  • Licenziamento discriminatorio.
  • Mancato rispetto delle procedure previste (ad esempio, mancata contestazione disciplinare).

Cosa Fare Subito Dopo un Licenziamento Illegittimo?

  • Raccogliere Prove: È fondamentale raccogliere tutte le prove possibili che dimostrino l’illegittimità del licenziamento, come email, lettere, testimonianze di colleghi, ecc.
  • Richiedere Assistenza Legale: Contatta subito un avvocato specializzato in diritto del lavoro per una consulenza. Un esperto potrà valutare la situazione e consigliarti sul miglior percorso da seguire.
  • Impugnazione del Licenziamento: Entro 60 giorni dalla comunicazione del licenziamento, è necessario impugnarlo per via stragiudiziale o giudiziale.

Quali Sono i Tuoi Diritti in Caso di Licenziamento Illegittimo?

  • Reintegrazione nel Posto di Lavoro: In alcuni casi, il giudice può disporre la reintegrazione del lavoratore nel proprio posto di lavoro.
  • Indennità Risarcitoria: In alternativa, può essere riconosciuto un risarcimento per il danno subito, che varia in base all’anzianità di servizio e ad altri fattori.
  • Indennità Sostitutiva: Se non desideri essere reintegrato, puoi richiedere un’indennità sostitutiva pari a un certo numero di mensilità.

Conclusione Non subire passivamente un licenziamento che ritieni ingiusto. Con l’assistenza legale adeguata, puoi far valere i tuoi diritti e ottenere giustizia. Se ritieni di essere stato licenziato in modo illegittimo, non esitare a contattare il nostro studio legale per una consulenza gratuita. Siamo qui per aiutarti.

Se hai bisogno di assistenza legale in caso di licenziamento illegittimo, contatta subito lo Studio Legale D’Errico e compila il modulo di contatto sul nostro sito. Siamo pronti a dirti come difendere i tuoi diritti!

Emissioni sonore e rumori, tutela salute e rapporti vicinato

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I criteri dettati dall’art. 4 del DPCM del 14 novembre 1997, nell’ambito della legge quadro n. 447/1995 in tema di inquinamento acustico, attengono al superamento dei valori limite differenziali di immissione di rumore nell’esercizio o nell’impiego di sorgente di emissioni sonore, e sono volti a proteggere la salute pubblica prevedendo, in caso di violazione, un illecito amministrativo.

Nei rapporti tra privati, invece, vige la disciplina dell’art. 844 c.c., che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse (ex multis, Cass. n. 6223/2002).

Ne consegue che «i parametri dettati dall’art.4 del DPCM del 14 novembre 1997 sono volti a proteggere la salute pubblica mentre, nei rapporti tra privati, vige la disciplina dell’art. 844 c.c., che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle immissioni; tale giudizio non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti».
Fonte: Dirittoegiustizia.it – Cass. civ., sez. II, ord., 31 luglio 2024, n. 21479

Furto cassetta sicurezza in banca: onere probatorio, responsabilità e caso fortuito

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Sul risarcimento danno per furto in cassetta di sicurezza: onere probatorio attenuato in capo al cliente.
In materia di onere della prova nell’ipotesi di domande risarcitorie da furto nelle cassette di sicurezza, si delinea una sorta di onere della prova attenuato, per il creditore danneggiato, in ragione della natura del contratto, in particolare in considerazione del fatto che il contenuto di una cassetta di sicurezza costituisce una circostanza di fatto generalmente non divulgata, attesa la prioritaria esigenza di riservatezza che caratterizza la scelta di questo tipo di servizio bancario, per cui sovviene la necessità di ricorso alle deposizioni degli stretti familiari e di non sottovalutare o ignorare, specie se coerenti con l’insieme dei riscontri probatori, elementi di fatto quali la denuncia penale, sol perché di provenienza unilaterale. Corte appello Torino sez. III, 10/11/2020, n.1105. Fonte: Redazione Giuffrè 2020



Sulla responsabilità dell’istituto bancario quale custode.
L’obbligazione gravante sull’istituto bancario quale custode delle cassette di sicurezza si configura in termini particolarmente stringenti. L’art. 1839 c.c. dispone che nel servizio delle cassette di sicurezza la banca risponde verso l’utente per l’idoneità e la custodia dei locali e per l’integrità della cassetta, salvo il caso fortuito della cui prova è onerata la banca stessa, non essendo sufficiente a tal fine la dimostrazione di aver agito con diligenza delineando la norma in commento una presunzione di responsabilità in capo alla banca vincibile solo con la prova della ricorrenza di un evento straordinario, imprevedibile ed eccezionale. Questo, per opinione condivisa, non è integrato dal furto, trattandosi di avvenimento non definibile come “straordinario” poichè è, invece, proprio in relazione ad esso che può dirsi essere stato ideato l’istituto delle cassette di sicurezza (avendo la banca la possibilità di organizzare e mettere a disposizione dei clienti, a fronte della controprestazione consistente nel pagamento da parte di costoro di un canone, sistemi di sicurezza per la custodia di beni di valore superiori a quelli realizzabili da un privato), non potendosi perciò stesso considerare detto avvenimento come “straordinario” nell’ottica di un istituto bancario. Tribunale Pistoia, 30/04/2020, n.262. Fonte: Redazione Giuffrè 2020

Sulla responsabilità contrattuale della banca per la custodia delle cassette di sicurezza: il furto non è sussumibile nella esimente del caso fortuito.
La responsabilità contrattuale della banca per la custodia delle cassette di sicurezza è stabilita dall’art. 1839 c.c., secondo cui la banca risponde per l’idoneità e la custodia dei locali e per l’integrità della cassetta, salvo il caso fortuito; il furto, tuttavia, non è sussumibile nel concetto di caso fortuito e ciò perché trattasi di un evento sicuramente prevedibile in considerazione della stessa natura della prestazione dedotta nel contratto. Tribunale Torino sez. I, 01/08/2019, n.3824. Fonte: Redazione Giuffrè 2019

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Usucapione e fallimento

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In tema di usucapione di un bene immobile, il possesso ad usucapionem è una situazione fattuale che non viene interrotta dall’apertura della procedura concorsuale, né è impedita dal disposto degli articoli 42 e 45 della legge fallimentare; dunque, la pronunzia della sentenza dichiarativa del fallimento e la sua trascrizione exarticolo 88 della legge fallimentare sono inidonee ad interrompere il tempo per l’acquisto del diritto di proprietà, conseguendo l’interruzione del possesso solo all’azione del curatore tesa al recupero del bene mediante spossessamento del soggetto usucapente, nelle forme e nei modi prescritti dagli articoli 1165 e 1167 del Cc.
Cassazione civile sez. I – 08/09/2023, n. 26152 Fonte: Guida al diritto 2023, 42

Vendita immobile per acquisire liquidità da destinare ad attività d’impresa e rischio atto in frode ai creditori

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Il sale and lease back è un contratto inteso a soddisfare la specifica esigenza di potenziare i fattori produttivi di natura finanziaria ottenendo immediatezza liquidità, mediante l’alienazione di un suo bene strumentale – e quindi, di norma, funzionale da un determinato assetto produttivo e pertanto non agevolmente collocabile sul mercato, e dunque un contratto almeno idealmente inteso a sostenere l’attività d’impresa, piuttosto che depauperarla. Il sale and lease back, in caso di successivo fallimento, non è automaticamente atto in frode ai creditori. La frode ai creditori deve essere dimostrata in concreto (nella specie, la Corte ha sottolineato che la cessione di un immobile per acquisire liquidità da destinare ad attività d’impresa non è, automaticamente, atto in frode ai creditori essendo, anche, modalità di finanziamento dell’attività di impresa).
Cassazione civile sez. III – 13/09/2023, n. 26415
Fonte: Diritto & Giustizia 2023, 18 settembre (nota di: Emanuele Bruno)

Ammissione al passivo per risarcimento danni

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In tema di ammissione al passivo fallimentare con riserva, l’articolo 96, secondo comma, n. 3, legge fall. «deve essere interpretato estensivamente, in modo da ricomprendere anche i crediti oggetto di accertamento negativo da parte di una sentenza non passata in giudicato e pronunciata prima della dichiarazione di fallimento» (Cass. n. 11362/2018; Cass. n. 11741/2024).

Pertanto, «anche nel caso in cui i crediti vantati nei confronti del soggetto, poi fallito, abbiano formato oggetto di domanda di accertamento negativo da parte del debitore e tale domanda sia stata rigettata, il creditore può essere ammesso al passivo sulla base della sentenza di rigetto, a lui favorevole, la quale equivale ad una sentenza di accertamento del credito».

Ne consegue che «se il creditore ottiene una sentenza di condanna del debitore (o, comunque, una sentenza di accertamento del credito, anche emessa in reiezione di un’azione di accertamento negativo esperita dal debitore) prima che si apra, nei confronti di quest’ultimo, una procedura concorsuale, egli, sulla base di tale sentenza, pur soggetta ad impugnazione, deve essere ammesso al passivo con riserva, ai sensi dell’art.96, secondo comma, n. 3, legge fall., mentre il curatore può proporre l’impugnazione o proseguirla se era già stata proposta dalla parte in bonis, non determinandosi, pertanto, l’improcedibilità della domanda».
Fonte: Diritto e Giustizia.it, Cass. civ., sez. III, ord., 21 giugno 2024, n. 17154

Del danno subito dall’acquirente di un immobile venduto da persona fallita risponde il notaio

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Il notaio, avendo l’obbligo di accertare la capacità legale di contrarre delle parti dell’atto rogando, è responsabile del danno patito dall’acquirente di un immobile venduto da persona già dichiarata fallita al momento della stipula, a meno che non dimostri che nemmeno con l’uso della diligenza professionale da lui esigibile avrebbe potuto accertare l’esistenza della sentenza dichiarativa di fallimento.
Cassazione civile sez. III, 13/09/2023, n.26448 Fonte: Giustizia Civile Massimario 2023

Responsabilità della stazione appaltante in caso di fallimento dell’appaltatore

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In caso di fallimento dell’appaltatore, la sospensione dei pagamenti della stazione appaltante riguarda solo i casi in cui il contratto di appalto è ancora in corso con un’impresa solvibile, ma non si applica se il fallimento ha portato allo scioglimento del contratto. Il subappaltatore, dunque, è considerato un creditore concorsuale e non ha diritto alla prededuzione, ma ha diritto a essere soddisfatto nel rispetto delle regole di concorso dei creditori e degli ordini di prelazione. 
Cassazione civile sez. I, 08/05/2024, n.12477 Fonte: GenIA-L testo creato da A.I. generativa e validato da GFL 2024